In una frase: per ogni terreno non edificato in zona edificabile riceve un
dossier basato su dati ufficiali, con ubicazione, zona, che cosa si può costruire, vincoli, prezzo
indicativo e la via ufficiale per risalire al proprietario; valori indicativi, giuridicamente non
vincolanti, e non il proprietario stesso.
1. Che cosa riceve per ogni dossier
| Elemento | Contenuto | Fonte |
|---|---|---|
| Particella | Numero, EGRID, superficie, forma del fondo nel piano di situazione con il confine della particella (link al piano catastale) e vicinato, strada più vicina | Misurazione ufficiale (geodienste.ch) |
| Zona | Zona di utilizzazione in vigore, codice cantonale della zona, indice di sfruttamento come valore indicativo | Pianificazione dell'utilizzazione (piano regolatore; geodienste.ch) / Cantone |
| Stato della verifica | Per ogni fonte esito e aggiornamento (copertura del suolo, Registro degli edifici REA, costruzioni sotterranee, domande di costruzione dove disponibili, inoltre l'ortofoto con l'anno di ripresa come semplice indicazione) e un livello complessivo: «Nessun indizio di edificazione in superficie» oppure «Accertamento necessario» (sempre con il motivo). Le esclusioni note (secondo il Registro degli edifici esistenti, in costruzione o autorizzati) non compaiono nell'elenco dei risultati (vedi cifra 3) | MU + REA + pubblicazioni edilizie + SWISSIMAGE |
| Ortofoto | Ortofoto più recente con il confine della particella tracciato e l'anno del volo, per un Suo confronto visivo, inclusa come immagine nel dossier (leggibile anche offline), con in più un piano di situazione; dove le condizioni d'uso del Cantone lo permettono, anche un estratto del piano delle zone. Se l'ortofoto è più recente dei dati di zona, il dossier lo dice indicando entrambi gli anni: per lo stato di edificazione fa stato l'ortofoto, per la zona il piano delle zone attuale del Comune | swisstopo SWISSIMAGE |
| Restrizioni | Semafori RDPP (secondo il cantone): acque sotterranee, rumore, ISOS, distanza dalle acque, bosco, siti inquinati, zona di sicurezza dell'aeroporto; linee di arretramento | Catasto RDPP del Cantone |
| Potenziale | Superficie utile lorda (SUL) computabile massima, tipologia consigliata, possibili unità abitative, valori indicativi | Calcolo da zona/IS |
| Costi | Valore indicativo del prezzo del terreno con grado di affidabilità, dove esiste una statistica pubblica: ZH forchetta attorno alla mediana (Ufficio di statistica), TG forchetta attorno alla mediana delle vendite (amministrazione delle contribuzioni, CC0), BL media delle vendite (Ufficio per i dati e la statistica, uso con indicazione della fonte); altrimenti l'indicazione di dove chiedere informazioni su un valore indicativo. Stima dei costi di costruzione, investimento totale, parametri di finanziamento | Valori di modello (nessuna offerta) |
| Dintorni | Classe di qualità del trasporto pubblico, distanze da negozi/scuola/asilo nido/aree di svago, moltiplicatore d'imposta (dove rilevato) | ARE, OpenStreetMap, Cantone |
| Radar delle domande di costruzione | Domande di costruzione in corso sulla particella (finestra di 36 mesi) e attività edilizia del Comune | Portale dei fogli ufficiali (dove il Cantone pubblica) |
| Prossimi passi | Contatti ufficiali competenti: ufficio tecnico comunale, ufficio del registro fondiario, geoportale/servizio RDPP | Elenchi delle autorità verificati |
| Stato dei dati | Data per ogni fonte su ogni dossier, vede sempre quanto è aggiornata ogni indicazione | — |
Prima dell'acquisto l'anteprima mostra Comune, zona,
secondo il cantone il prezzo indicativo del terreno nel Comune al m², una classe di dimensione indicativa (meno di 500 m², da 500 a 1'000 m², da 1'000 a 2'000 m², oltre 2'000 m²; dove nelle vicinanze ci sono troppo pochi terreni comparabili: «Dimensione dopo l'acquisto»), i dintorni, lo stato della verifica (per ogni fonte con l'aggiornamento) e l'ubicazione approssimativa come cerchio di circa
150 m. Superficie esatta, ubicazione esatta, numero di particella e piano li riceve dopo l'acquisto, nel dossier.
Pacchetti Comune, distretto e Cantone con una tabella per il suo CRM o SIG (CSV).
Oltre ai dossier, il pacchetto contiene una tabella con una riga per fondo: Comune, n. UST, Cantone,
EGRID, numero di particella, superficie, zona, tipo di zona, coordinate del centro (MN95 e WGS84), stato
della verifica, nota foto aerea, forbice di prezzo del terreno al m² (se disponibile) e nome del file
del dossier. I valori sono gli stessi del dossier, senza dati sui proprietari. Il dossier singolo, il
pacchetto da 3 e una selezione di singoli dossier non comprendono la tabella.
2. Che cosa NON riceve (di proposito)
- Nessuna garanzia che il terreno venga venduto: «candidato» significa: riconosciuto come non edificato nei dati ufficiali analizzati, indipendentemente dal fatto che il terreno sia messo in vendita; se la proprietà voglia vendere, nessun sistema di dati lo sa. Bauland-Scout mostra dove vale la pena chiedere.
- Nessun prezzo d'acquisto: le indicazioni di prezzo sono forchette di un modello con grado di affidabilità dichiarato, non una stima e non un'offerta.
- Nessun dato personale dei proprietari: mostriamo la via ufficiale per la singola richiesta (ufficio del registro fondiario), mai la persona. Nessuna banca dati costituita in anticipo (a scorta), nessuna interrogazione automatica in serie, nessuna lettera ai proprietari generata automaticamente.
- Nessuno studio edificatorio vincolante, nessun modello 3D. L'impronta edificabile nel dossier è calcolata con una distanza uniforme di 3,5 m dai confini ed è un valore indicativo, non una verifica secondo il regolamento edilizio comunale.
- Nessuna intermediazione, nessun commercio di fondi, nessuna consulenza legale, fiscale o in materia di investimenti.
Avvertenza sui rischi. Bauland-Scout analizza dati accessibili al pubblico e serve a una preselezione. Nonostante più verifiche incrociate, non si può escludere che una particella sia già edificata, in costruzione o non idonea per altri motivi. In particolare, le costruzioni sotterranee (p. es. autorimesse sotterranee) e le restrizioni di diritto privato (servitù, diritti di passo, diritti di superficie) non sono registrate pubblicamente in modo completo. Prima di qualsiasi decisione occorre verificare lo stato di edificazione presso il Comune e le iscrizioni nel registro fondiario. Le indicazioni hanno carattere indicativo e non costituiscono alcuna garanzia. Un rischio residuo rimane a carico dell’acquirente.
Garanzia edificio esistente. Se al momento dell’acquisto su un fondo per il quale ha acquistato un dossier sorgeva già un edificio fuori terra (con almeno 12 m² di superficie di base), riceve il prezzo del dossier come accredito per il Suo prossimo dossier, per i pacchetti il prezzo proporzionale. Senza conto si tratta di un codice buono, su fattura di una nota di credito o di un credito; non sussiste alcun diritto a un versamento. Notifichi il caso entro 12 mesi dall’acquisto ed entro 30 giorni da quando ne è venuto a conoscenza, per e-mail a kontakt@bauland-scout.ch con oggetto GARANTIE e il Suo numero d’ordine, con una prova (per esempio foto datata, estratto del registro fondiario o del catasto, licenza edilizia). La garanzia non copre le possibilità di costruzione, l’urbanizzazione, le prescrizioni edilizie, le servitù, l’intenzione di vendere, le superfici o i valori indicativi di prezzo, né le costruzioni interamente sotterranee, né le costruzioni sorte dopo l’acquisto. È esclusa una piccola costruzione segnalata prima dell’acquisto nell’anteprima con la nota «Iscritta almeno una piccola costruzione inferiore a 20 m²» e menzionata nel dossier. Condizioni: Condizioni generali, cifra 7a.
3. Verifiche incrociate e loro limiti
Ogni indicazione «non edificato» viene verificata nei registri disponibili: Registro degli edifici, misurazione (costruzioni sotterranee) e, dove il Cantone le pubblica, domande di costruzione. In caso di contraddizione compare «Accertamento necessario» con il motivo, invece di un falso «libero». L'ortofoto non influisce sul livello complessivo dello stato di verifica. Se esiste una menzione «Foto aerea verificata», proviene da un'analisi automatica dell'ortofoto swisstopo insieme alla misurazione, controllata a campione; è un valore indicativo e non sostituisce un sopralluogo. Prima dell'acquisto, le interrogazioni dei registri più vecchie di 7 giorni vengono ripetute; se non riesce, compare «Accertamento necessario».
| Verifica | Intercetta | Limite noto |
|---|---|---|
| Copertura del suolo della misurazione ufficiale | Edifici, strade, sentieri, piazzali e particelle stradali non sono candidati | Aggiornamento per Comune con ritardi di mesi |
| Impronta e dintorni (regola di conteggio) | Un fondo conta come lotto libero solo se, dopo una distanza di 3,5 m dai confini, resta un'impronta di almeno 200 m²; piccoli giardini accanto a fondi edificati, superfici con il 30 % o più di strada e piazzale e superfici residue non vengono contati | Impronta come valore indicativo con distanza uniforme dai confini; giardini e parcheggi non sempre si distinguono nei dati |
| Registro degli edifici REA (aggiornato di continuo) | Edifici esistenti, costruzioni in corso, progetti autorizzati e progettati | Non rileva ogni piccola costruzione; mancano i progetti molto recenti |
| Costruzioni sotterranee (oggetti singoli MU) | Autorimesse sotterranee e simili sotto superfici «non edificate» | Le costruzioni sotterranee non sono misurate ovunque in modo completo, nessuna garanzia al 100% |
| Pubblicazioni delle domande di costruzione (36 mesi) | Particelle con procedura in corso («probabilmente già impegnate») | Solo dove il Cantone pubblica centralmente (vedi cifra 4); non ogni pubblicazione indica il numero di particella |
| Confronto con l'ortofoto da parte Sua | Tutto ciò che è visibile: l'ultima rete di sicurezza | Attualità di SWISSIMAGE secondo la regione 1–3 anni |
Principio: meglio un onesto «Accertamento necessario» che un falso «libero».
Anche «Nessun indizio di edificazione in superficie» non è mai una garanzia, ma un'indicazione datata e verificata più volte; prima di una
decisione La preghiamo di verificare sul posto e presso il Comune.
4. Copertura per Cantone e perché ci sono lacune
| Stato | Cantoni | Motivo |
|---|---|---|
| Completa (a livello di particella) | ZH, BE, AG, FR, SO, BL, TG, GE, SZ, SH, ZG, AR, UR, BS, AI | Misurazione + pianificazione dell'utilizzazione liberamente disponibili (Open Government Data) |
| Completa, copertura parziale | GR | Particelle libere; il Cantone pubblica la pianificazione dell'utilizzazione solo per una parte dei Comuni (p. es. Davos ✓, Coira ✗), i Comuni senza zone pubblicate non possono mostrare candidati |
| Disponibile (dossier singolo) | NE | Dossier singolo per terreno: nella panoramica delle zone si clicca su un terreno in zona edificabile, Bauland-Scout interroga esattamente questo terreno presso il Cantone (servizi SITN, con il consenso del Cantone del 05.10.2026) e fornisce il dossier completo. Un elenco di particelle non edificate qui non c'è, perché i dati della misurazione non vengono acquisiti come insieme di dati. Fonte: © 2026 SITN |
| Panoramica delle zone | LU, JU, VS | Dati delle particelle a pagamento o soggetti ad autorizzazione (p. es. JU CHF 43'025 una tantum, LU ~100 CHF/ha), rinuncia voluta in base alle informazioni cantonali sui costi. Viene fornito: le superfici delle zone edificabili in vigore, da esaminare sull'ortofoto. Tutto il resto direttamente presso gli uffici: informazioni su particella/proprietà presso l'ufficio del registro fondiario, prescrizioni di zona presso l'ufficio tecnico comunale; geodati LU nello shop cantonale (daten.geo.lu.ch) |
| Stato delle zone 2022 (Confederazione) | TI, GL | Particelle libere; presso la Confederazione i dati cantonali delle zone sono ancora «in allestimento». In sostituzione usiamo le zone edificabili armonizzate della Confederazione: stato delle zone 2022 (Confederazione, armonizzato), non giuridicamente vincolante, zone attuali presso il Comune. L'indice di sfruttamento lì non è noto: nessuna indicazione, nessuna stima. Se l'ortofoto è più recente dei dati di zona, il dossier lo indica con entrambi gli anni, stato di edificazione: fa stato l'ortofoto. Zona: piano delle zone attuale del Comune. Fonte delle zone: Ufficio federale dello sviluppo territoriale ARE, servizi cantonali della pianificazione del territorio (Zone edificabili della Svizzera armonizzate, stato 2022) |
| In preparazione | SG | Dati liberamente accessibili, autorizzazione alla diffusione richiesta al Cantone (ott. 2026) |
| Procedura di autorizzazione | OW, NW | Autorizzazione richiesta a GIS Daten AG (autunno 2026) |
| Non coperto | VD | Il Cantone vieta la diffusione dei suoi geodati, di proposito non incluso, nemmeno come panoramica delle zone |
Il radar delle domande di costruzione esiste dove il Cantone pubblica centralmente: ZH, BE, SO, SH, SZ, AR, BL, BS, ZG. In AG, FR, GE, TG, UR, AI pubblicano i singoli Comuni; per TI e GL non sono collegati dati sulle domande di costruzione. Lì il dossier indica onestamente «Dati sulle domande di costruzione non disponibili», invece di suggerire un falso «libero». Il blocco RDPP con estratto è collegato come servizio di dati in ZH, BE e AG; negli altri Cantoni il dossier indica «non interrogato automaticamente» con il riferimento all'ufficio cantonale RDPP.
5. Attualità
- Domande di costruzione: elaborazione automatica settimanale; la finestra cresce verso i 36 mesi
- Verifica REA e RDPP: in tempo reale per ogni dossier, cache (memoria temporanea) al massimo 30 giorni
- Misurazione/zone: la data di riferimento figura su ogni dossier
- Tutti gli indicatori della pagina iniziale sono calcolati automaticamente dai dati reali, mai aggiornati a mano